Що відбувається на ринку первинного житлового будівництва Івано-Франківська та західних регіонів України?

Війна випробовує будівельний бізнес на міцність. Повномасштабне вторгнення поставило на паузу нові будівельні проєкти та  «пригальмувала» уже розпочаті. Що відбувається з галуззю житлового будівництва на заході країни, в економічному тилу держави?

Не всі девелоперські компанії припинили роботу під час повномасштабного вторгнення росії в Україну. Деякі - навпаки наростили темпи та розвивають ринок нового житла. Війна не стала для них перешкодою, швидше - мотивацією «зробити, а не заробити».

Що це за компанії? Які передумови їх розвитку? Як вдається створювати успішні проєкти житлового будівництва у найтяжчий для України період?

Фіртка поспілкувалася з Олегом Доскачем, директором з розвитку девелоперської компанії Socium Developer. 

Компанія на ринку житлового будівництва Івано-Франківська працює з 2017 року. У своєму портфелі налічує шість житлових комплексів, що будуються або уже завершені. Співзасновники та керівники компанії, у тому числі, є військовослужбовці, для котрих війна триває не вісім місяців, а вісім років.

Управлінський «фронт» власники довірили професійному керівнику, колишньому директору представництва UkraineInvest у Західній Україні - Офісу залучення інвестицій при Кабінеті Міністрів України Олегу Доскачу.

Топменеджер спеціалізується на управлінні девелоперським бізнесом та впровадженні автоматизованих систем керування підприємствами; сертифікований експерт-оцінювач з 2000 року, фахове хобі – оцінка та моделювання бізнесу, бізнес-аналітика, розробка та впровадження інвестиційних проєктів. «За плечима» - двадцятирічний досвід роботи з інвестиційними та девелоперськими компаніями, та успішно реалізовані проєкти у Львові, Івано-Франківську, Чернівцях, Ужгороді та Києві.

На наше запитання, як вдалося такій «молодій» компанії Socium Developer стати одним з лідерів на ринку в Івано-Франківську, Олег Доскач каже, що жодних секретів немає. І співвласники, і менеджмент підприємства у своїй роботі керуються:

1. методами управління, які відомі здавна, та застосовувалися підприємцями під час Другої світової війни;

2. мотивацією «зробити, а не заробити».

Про це і буде наша розмова. А ще: чим «живе» ринок первинного житлового будівництва на заході України та Івано-Франківська, зокрема? З якими викликами стикнулася компанія і як їх вирішила? Як ефективно управляти компанією під час війни, економічної кризи та шаленої конкуренції? 

Пане Олеже, перед тим як аналізувати ринки, цифри та інші тенденції, хочу запитати - чим відрізняється ринок нерухомості на заході України від інших регіонів країни?

Перша особливість ринку нерухомості на заході України у порівнянні з іншими областями - це менталітет її мешканців. Батьки хочуть дітям придбати житло і часто їдуть за кордон на роботу, щоб заробити на омріяну квартиру.

Це стосується всіх областей України, але в західній це досить чітко виражена потреба, а не просто мотивація.

До речі, у цьому питанні ми кардинально відрізняємося від європейців та американців.

Іноземці живуть в орендованих квартирах все своє життя і такої мотивації у них немає. Вони не прив’язуються до якогось місця чи міста.

Ми інші - ми шукаємо свій куточок і для нас важливо дати нашим дітям житло.

До речі, філософія компанії Socium Developer – «Будуємо для тебе, і дорогих тобі людей».

Щодо головного питання нашої розмови - як війна вплинула на ринок житлового будівництва у західних регіонах України? Чи витримала галузь потрясіння і як змінилися правила гри для девелоперів?

Будівельна галузь - двигун економіки будь-якої країни, її розвиток стимулює розширення інших суміжних галузей та цілих бізнес-кластерів. У час війни галузь відіграє особливу стратегічну роль для заходу країни, який став економічним тилом держави.

Військове вторгнення суттєво вплинуло на ринки первинної та вторинної житлової нерухомості. Попит з боку людей, що тікають від жахіть війни, релокований бізнес, курсові коливання валюти, паливна та енергетична кризи безпосередньо змінили ціни на житло та темпи його будівництва.

Попит

Вторинний ринок

До 24 лютого в Івано-Франківську спостерігалася наступна тенденція - клієнтів мало цікавив вторинний ринок житла. Після 24 лютого - люди, які через війну переїхали на порівняно спокійний захід країни, цікавилися уже готовими квартирами, щоб якомога швидше оселитися в них. Таким чином, вторинний ринок отримав «нове дихання».

Великий попит сформував високу ціну не тільки на купівлю «вторинки», а й на оренду також. Ми всі знаємо випадки, що вартість оренди однокімнатної квартири в Івано-Франківську сягала 300-500 доларів в місяць. Тому, влітку спостерігалась наступна тенденція - дуже багато людей свої квартири почали доводити до хорошого стану і здавати в оренду.

Для франківця, який купив однокімнатну квартиру за 13-15 тисяч доларів, зробив ремонт та здав в оренду за 300-400 доларів в місяць, за рік отримав 3600-4800 доларів пасивного річного доходу, ця квартира «окупилася» за п’ять років. Зараз жоден бізнес не дає такої швидкої окупності, як інвестиції в житлову нерухомість в Івано-Франківську.

Первинний ринок

У зв’язку з великим попитом на вторинному ринку, ринок будівництва житла «не доотримав» свого клієнта. Люди потребували житла, у яке можна якомога швидше заселитися.

Забудовники швидко відреагували на потреби покупців і почали робити ремонти та пропонувати готові квартири.

Ми теж адаптувалися до вимог ринку. Зараз пропонуємо готове житло з ремонтом, у яке можна заселитися найшвидше.

Що скажете про пропозицію – наскільки війна «пригальмувала» будівництво?

Якщо аналізувати ситуацію по західних регіонах України, то кожна область відреагувала на війну по-різному, адже обласні будівельні ринки сильно відрізнялися між собою і до війни. 

Наприклад, Львів сильно забудований, там ведуться будівельні роботи за межами міста. У Луцьку не великі обсяги будівництва. У Чернівцях, Ужгороді, Тернополі - мало будують багатоквартирних будинків, там популярні індивідуальна забудова та модні тепер «таунхаузи» – спарені будинки.

Війна змусила більшість будівельних компаній зупинити будівництво на місяць. Але не всі компанії відновили будівельні роботи.

В Івано-Франківську був період, коли на ринку працювали 68 компаній. Зараз би відзначив вісім ключових гравців, які на ринку будують 80% всього житла первинного ринку усього міста. Їх можна досить умовно класифікувати за тенденціями та моделями ведення бізнесу:

1. забудовники, які будували у своєму темпі до 24 лютого, і в такому ж темпі продовжують будувати після 24 лютого - це зумовлено їхньою можливістю фінансувати будівництво;
2. будівельні компанії, які добудовують проєкти, що майже готові до здавання в експлуатацію та продані мешканцям на старті будівництва рік, чи два тому. Різні проєкти – різний ступінь успіху;
3. компанії, які, на жаль, зупинили роботу, бо розуміють, що проєкт на дуже ранніх стадіях. Такі компанії не можуть почати будувати, бо не залучили кошти та не мають фінансового резерву для цього, водночас, за власні кошти не спроможні продовжити проєкт;
4. забудовники, які під час війни випередили темпи будівництва. Переважно в портфелях цих девелоперів проєкти, які знаходяться на різних стадіях готовності. Наша компанія серед них.

Війна виявила ще один показник фінансової стійкості забудовника – які проєкти має компанія та на яких стадіях будівництва. Саме він вплине на наступний розвиток ринку житлового будівництва у майбутньому, і не лише в Івано-Франківську.

Як війна вплинула на первинний ринок у західних регіонах України? Пропозиція і попит зазнали суттєвих змін, а як зреагувала ціна і скільки коштує метр квадратний житла у новобудові?

Вартість квадратного метра на первинному ринку зросла, але в кожній області по-різному. Згідно з останніми даними порталу ЛУН за листопад у Львові вартість зросла  на 20% (1150 дол. США), в Ужгороді - 22% (990 дол. США), у Чернівцях -18% (860 дол. США), Вінниці - 11% (910 дол. США), Тернополі  - 3% (600 дол. США) та в Івано-Франківську - на 9% (580 дол. США).

Все очевидно, Івано-Франківськ не потребує реклами.

Чому на фоні всіх областей кардинально відрізняється ринок Івано-Франківська і як від ситуації виграє кінцевий споживач? До речі, які чинники вплинули на ціну новобудов?

Перше - конкуренція. Основна  відмінність і перевага Івано-Франківська - це велика кількість забудовників і від цього суттєво виграє споживач.  Шалена  конкуренція стримувала і не давала рости цінам на житло в новобудовах Івано-Франківська.

Друге - собівартість. Не тільки конкуренція не давала рости цінам, але й формування собівартості будівництва дозволила стримувати ріст цін. Собівартість забудови це дві складові А – будівельні матеріали та логістика, Б – вартість інженерних мереж.

А. Будівельні матеріали та підрядні роботи дешевші через виграшні позиції в логістиці. Транспортні витрати є нижчими через невеликі відстані. Банальний приклад – середнє транспортне плече, щоб привести матеріал складає вісім кілометрів. Це суттєва економія у зв’язку з подорожчанням паливно-мастильних матеріалів. Все тому, що майже вся ресурсна база для будівництва локального виробництва. У Львові транспортні витрати дорожчі через те, що там великі відстані. Івано-Франківськ компактне місто - тут все поруч.

Б. Доступ до інженерних мереж - ще одна перевага міста. Чим більше будується будинків і комплексів, як наслідок квартир - тим вартість підключення до мереж однієї квартири є меншою.

Івано-Франківськ своїм прикладом показав, що від конкуренції виграє споживач.

Івано-Франківськ багаторазово очолює різноманітні рейтинги. Столиця Прикарпаття серед найкращих міст для життя та ведення бізнесу. Кому місто завдячує такому успіху? 

Значна заслуга у цьому очільників міста та органів місцевого самоврядування з 2003 року до сьогодення.

У 2003 – 2004 роках міська влада зробила далекоглядний інвестиційний крок - на території колишньої військової частини (вул. Пилипа Орлика і Південний Бульвар) за кошти місцевого бюджету розробили проєктну документацію. Компанії, які мали ліцензію на будівництво, могли за місяць там будувати багатоквартирні будинки. У інвестиційному бізнесі є таке ключове поняття, як «час до ринку». Влада міста потрапила на «золоту жилу»: час до ринку скоротився до тридцяти днів. В інших містах – це триває і зараз до двох років.

Це дало не просто поштовх розвитку житлового будівництва, це був крок до розвитку міста в цілому.

Які перспективи ринку? Бо складається враження, що місто уже повністю забудоване.

Якщо все-таки дозволити собі порівняти Івано-Франківськ зі Львовом, то місто Лева забудоване значно щільніше. Нові проєкти з’являються вже за його межами. Водночас, транспортна і соціальна інфраструктура Львова перенасичені, що суттєво порушує комфортні умови для мешканців.

Міське озеро та парк Тараса Шевченка

У столиці Прикарпаття – кардинально інша картина. Ринок Івано-Франківська структурувався завдяки великій кількості різних проєктів. Сформувались мікрорайони підвищеного попиту, і як наслідок, вищих цін. Наприклад, забудова біля міського озера та парку Тараса Шевченка - там ціни на житло найвищі. Ми будуємо там наймасштабніший проєкт ЖК "Козацький" для 1400 сімей.

Водночас, є й райони з суттєво нижчими цінами, до прикладу район Пасічна.

Район Пасічна

Район «Пасічна» донедавна асоціювався у покупців, як «віддалений і не перспективний». Але саме завдяки розвитку ринку та компаніям забудовникам, які розпочали там проєкти в останні роки, з’явилися нові інфраструктурні проєкти, торгові мережі, відпочинкові зони та дитячі майданчики. Район став цікавим в очах покупців. Ми теж вносимо свою лепту в розвиток Пасічної: ЖК «Парковий» введено в експлуатацію цього року, там вже живуть сім'ї, та ЖК «Затишний» цього року доведено до 90% будівельної готовності, наступного року він чекатиме своїх мешканців.

Ви так впевнено заявляєте – «завдяки компаніям забудовникам розвивається місто». Це не перебільшення?

Розповім вам історію. У 2009 році на околиці міста Івано-Франківська почали будувати житловий комплекс і ніхто не вірив, що там будуть купувати квартири. Пройшов час і зараз це один з найпопулярніших і найкрасивіших районів міста. Здогадуєтесь про який мікрорайон йде мова? Так, це "Калинова Слобода".

Я впевнений, що з районом «Пасічна» буде набагато цікавіша історія успіху. Впевнений, цей район інтенсивно розвиватиметься у близькому майбутньому. І ключем до цього є новий міст, який є надзвичайно важливою транспортною артерією в Івано-Франківську. Якби не повномасштабне вторгнення, то цей міст вже б завершили, адже будівництво знаходиться на високій стадії готовності й будівельні роботи відновилися…

Повернемося до питання, як вам вдалося не зупинити будівництво, а в деяких проєктах навпаки збільшити темпи? Що спрацювало і з якими проблемами ви як компанія стикнулися під час війни і як розв'язували ці проблеми? 

Після 24 лютого ми зупинили роботу рівно на місяць. У кінці березня стартували та до травня відновили будівництво на повну потужність.

Перша ситуація, з якою і ми стикнулися, і багато інших виробничих компаній - це люди. У будівництві переважно працюють чоловіки. Чоловіки пішли воювати. Ми перерозподілити обов’язки між працівниками та працевлаштували додатково на ключові посади нових людей. До прикладу, на посаду інженера з якості прийшла спеціаліст - жінка, яка працювала в Ірпені, в компанії забудовника.

Другий виклик, який стояв перед нами, це загроза зупинки будівництва у зв’язку з припиненням роботи партнерів - виробників. Протягом березня і квітня було дуже важливо не припинити співпрацю.

Уявіть, наприклад, які наслідки будуть, якщо зупинити цегельний завод. Щоб його відновити потрібно не кілька днів, а кілька місяців.

Наша задача була теж не зупинитися і підставити плече виробникам, з якими працюємо. Був випадок, коли у квітні один з постачальників запропонував суттєві знижки на продукцію, щоб ні він, ні ми не ставили на паузу проєкти та зберегли робочі місця і домовленості. Спрацювала мотивація «зробити, а не заробити».

Третя проблема, яка чекала на всіх учасників ринку будівництва - різка переоцінка кошторисів.

Наприклад, якщо ми планували роботи з електрифікації, то закладали ціну на імпортні складові. Але війна ускладнила логістику та суттєво збільшила вартість імпортних матеріалів. Багато вітчизняних компаній, які постачали складники теж зупинили виробництво, бо розташовувалися в зоні бойових дій. На деякі групи комплектуючих з електрифікації будинків ціни зросли на 60%.

Ми робимо великий акцент на якості будівництва, тому не хочемо працювати з китайською продукцією. Прийняли одностайне рішення - продовжуємо використовувати продукцію українського виробництва. Цегла, бетон, арматура, залізобетонні вироби і не лише – це якісна продукція вітчизняних виробників.

Розкажіть більше про ваші проєкти? Яка їхня унікальність від конкурентів і на якій стадії будівництва знаходяться?

Зараз ми працюємо над шістьома житловими комплексами у різних районах міста.

ЖК «Парковий» - зданий в експлуатацію цього року. Вже багато хто там мешкає.

Два житлові комплекси «Елітний» та «Затишний» знаходяться на завершальній стадії будівництва – це теж наш успіх цього року.

ЖК «Козацький» - наймасштабніший комплекс компанії, який передбачає чотири черги будівництва. Цього року завершуємо будівництвом восьми будинків – перша черга. Розпочали другу та третю черги – ще п'ять  будинків.

ЖК «Молодіжний» - розпочали у цьому році. Комплекс цікавий своєю локацією – такого спокійного та, водночас, зручного місцезнаходження у Франківську важко знайти.

ЖК «Княгинин-Центр» - унікальний комплекс бізнес-класу, який розташований на вулиці Набережній. Складний та цікавий водночас об'єкт будівництва.

Ознайомитись з комплексами, підібрати варіанти з реальних пропозицій квартир та подивитися хід будівництва ви зможете на сайті www.socium.if.ua

Чи трапляються фінансові проблеми і як ви їх вирішуєте?

Наші клієнти вірять в нас. Клієнти, які раніше купили квартири, згідно з графіком оплачують за них кошти. Це дає нам можливість будувати для них житло.

Фінансова стратегія компанії – цільове фінансування кожного з комплексів. Кожен будівельний проєкт «сам себе фінансує». Це дисциплінує.

І найважливіше, ми сформували баланс витрат і доходів, що дає змогу тримати руку на фінансовому «пульсі» компанії. До впровадження цієї стратегії ми підготувалися ще у 2021 році шляхом автоматизації управлінського обліку.

Запорукою успіху в умовах будь-яких економічних потрясінь є заздалегідь сформований фонд цільового фінансування. Це акумульовані кошти, так званий фінансовий резерв, який дає можливість працювати стабільно. Socium Developer має сформовані цільові резерви для довгострокового фінансування будівництва, водночас, якість будівництва є пріоритетом.

Фахівці, які працюють в інвестиційному бізнесі знають, що немає нічого гіршого як «розпоришити» фінансовий ресурс. Ми обрали стратегію цільового фінансування і розуміємо, що тільки таким чином можемо досягти запланованих результатів. Це не просто вимога часу. Всі решта питання залежать від коректного управління.

Що ви маєте на увазі під терміном «коректне управління»?

Розкажу про речі, які всі добре знають, але саме цей принцип спрацював під час Другої світової війни.

Це - кооперація. Цього принципу вчив відомий меценат, священник – Митрополит УГКЦ Андрей Шептицький. Зараз би сказали, що він був успішним інвестором. Реально він розвивав економіку Галичини, навчаючи та впроваджуючи кооперативний рух. Цей принцип дозволяє не просто вижити, а досягати фінансових результатів спільно. Думаю Сергій Притула теж вчився на працях Андрея Шептицького (сміється).

Принцип кооперації допоміг нам зберегти робочі місця - особливо у цей важкий для українців час. Допоміг зберегти довіру клієнтів.

Це було дуже складно зробити, але це не лише наша заслуга - це заслуга наших партнерів. Велика подяка всім нашим постачальникам, підрядникам і працівникам, які несуть разом цю ношу. Хочу відзначити такі компанії як «Галкомбуд», «ГолдКераміка», «Спецзалізобетон», «Івано-Фраківськзалізобетон», компанія «Дім» та десяток інших.

Чому в деяких компаніях не спрацював цей всім добре відомий принцип кооперації?

Принцип кооперації має в собі один важливий момент - це довіра.

Ви не будете з кимось кооперуватися, якщо у вас немає довіри до людини, чи компанії.

Ви мусите бути впевнені в людях, що вони вас не підведуть. Якщо ми впевнені в підрядниках, то і підрядники впевнені в нас. Здається, очевидні людські цінності, але вони справді допомагають розвиватися бізнесу. Ці цінності є основою нашої діяльності, закладені нашими засновниками, адже вони добре знають, що таке «плече в плече».

Які ваші прогнози щодо українських заробітчан: повернуться додому чи вже приглядаються до купівлі нерухомості за кордоном?

Візьмемо до прикладу Іспанію, Німеччину, Польщу чи Туреччину.

У цих країнах 2-х кімнатна квартира коштує 80-100 тисяч євро.  Проте її не так просто придбати, бо потрібно показати офіційний дохід і в майбутньому необхідно сплачувати податки.

В Україні ви можете придбати кілька квартир з ремонтом та можливістю здавати в оренду й отримувати пасивний дохід.

Чи заробітчани повернуться додому?

Хто себе бачить там, то там і залишиться. Це особистий вибір кожного.

Ви звернули увагу, що говорять люди, які повернулися з-за кордону?

Як виявилося в державі було добре жити. Вони переоцінили ті речі, на які донедавна скаржилися в Україні.

Нещодавно компанія Socium Developer анонсувала найбільшу знижку для військовослужбовців на придбання квартири. Це маркетинговий хід, благодійність чи конкурентні війни?

Жодне з переліченого.

Компанія Socium Developer створена військовослужбовцями учасниками АТО.

Допомагати з придбанням житла тим людям, які брали участь у військових діях - це місія, з якою створена компанія.

Для засновників і керівників компанії війна триває вісім років.

Частина колективу зараз перебуває на фронті, інші працівники зараз працюють керівниками будівництва житлових комплексів.

Комплексна програма лояльності - це наша вдячність тим людям, які жертвують своїм життям і здоров’ям, боронять нашу землю, незалежність і майбутнє.

Останнє запитання. Пане Олег, ви сертифікований експерт-оцінювач, ваше фахове хобі – оцінка та моделювання бізнесу, бізнес-аналітика. 

Як ви оцінюєте сьогоднішню ситуацію  в економіці? Чи вона є складнішою у порівнянні з іншими економічними потрясіннями, які були в Україні з 1991 року? Які ваші прогнози, що слід очікувати на первинному ринку житла у західних регіонах України?

Щоб прогнозувати, що буде з первинним ринком житла, варто бути астрологом або тарологом - це вгадувати. Знаю одне – потреба в житлі є неймовірно високою, і вторинний ринок жодного міста на заході Україні не задовільнить наявного попиту.

Зараз економіка України переживає найважче випробування на міцність і стресостійкість. Основна колективна емоція - це невідомість, що буде завтра.

Підтвердження цього ми бачили, коли розпочалися масові обстріли об’єктів інфраструктури. Люди просто зупинили пошук житла. Немає елементарних оглядів квартири й це природно, бо на першому місці питання безпеки, а не пошуку житла.

Люди не відмовилися від покупки, а просто «взяли паузу»? Якою тривалою буде ця пауза, ніхто не спрогнозує. Зараз всі продажі – ситуаційні. Тобто, немає сезонності, такої притаманної ринку нерухомості, або акційних продажів, які полюбляють і забудовники, і покупці.

Відкрию вам основний секрет інвестування: купуй, коли найдешевше. Саме зараз найвигідніше купувати житло, яке будується. Саме зараз є вибір та хороші пропозиції, є ціни, які доступні.

Момент, коли покупці прийдуть на ринок буде миттєвим, і дуже швидко ви побачите, як забудовники не матимуть, що запропонувати, окрім останніх поверхів за значно вищою ціною. Чим довше буде тривати період відкладеного попиту, тим швидше зменшиться кількість цікавих та доступних за ціною пропозицій. Той покупець, який саме зараз прийме рішення про купівлю, не втратить.

Як у забудовників, так і у покупців є великі очікування на державні програми фінансування придбання житла. Попереду велика праця з цими фінансовими інструментами. Водночас, попереду суттєві зміни в організації укладання угод на первинному ринку житла згідно з новим законом.

Цей закон передбачає багато вимог, як до забудовників, так і до покупців, які будуть змушені сплачувати додаткові кошти за укладання угод придбання майнових прав на об’єкти, які будуються. Як наслідок, придбання житла у новобудовах буде дорожчим.

Щодо ситуації в економіці назагал. Це найбільший виклик, який тільки може бути. Зараз кожен з нас пише історію. Хтось веде боротьбу в окопі й бачить смерть, хтось тримає економічний тил, хтось - будівельний фронт. Хтось вирішує не їхати за кордон і цим самим підтримує Україну, бо працює та сплачує податки. Хтось за кордоном розповідає іноземцям, чому варто підтримувати Україну.

Кожен з нас на своєму фронті! Знаєте, будь-які проблеми у бізнесі вирішуються шляхом переговорів. На лінії вогню немає з ким домовлятися - мусиш перемогти, щоб вижити. Зараз бізнес роблять сміливі люди, які вірять в те, що роблять.

Партнерський матеріал